Các quy định hiện hành về giao dịch bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai đang phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc.
Ngày 13-9, UBND TP.HCM có văn bản báo cáo, kiến nghị Thủ tướng về những bất cập trong giao dịch bất động sản (BĐS) đang làm phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc đảm bảo an toàn giao dịch, quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân và tình hình an ninh trật tự xã hội.
Thế chấp quyền sử dụng đất hai lần
Trong báo cáo, UBND TP.HCM nêu theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở tương lai có quyền thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất tương lai cho tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án đồng thời vừa thế chấp QSDĐ dự án xây dựng chung cư, vừa thế chấp tài sản tương lai là các căn hộ trong dự án. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư dự án đang thế chấp QSDĐ hai lần.
Đúng là doanh nghiệp được quyền thế chấp dự án hoặc nhà ở trong dự án nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định. Trường hợp nhà ở đang được thế chấp mà doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn góp, bán, cho thuê mua nhà ở thì phải thực hiện thủ tục giải chấp nhà ở, xóa đăng ký thế chấp, rút bớt tài sản thế chấp (trừ trường hợp các bên đồng ý). Đồng thời, doanh nghiệp phải đề nghị Sở Xây dựng có văn bản xác nhận về việc nhà có đủ điều kiện được bán cho doanh nghiệp được biết.
Khi đó các căn hộ được giao dịch đã xóa đăng ký thế chấp nhưng QSDĐ để xây dựng chung cư vẫn còn thế chấp tại tổ chức tín dụng. Trường hợp chủ đầu tư không có khả năng thanh toán nợ cho tổ chức tín dụng sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người mua căn hộ chung cư trong dự án, trong đó có việc bị chậm cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Khi đăng ký thế chấp nhà ở tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì người yêu cầu đăng ký nộp một bộ hồ sơ đăng ký thế chấp mà trong thành phần hồ sơ không cần giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất (do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư) nên cơ quan đăng ký gặp khó khăn trong việc kiểm tra thông tin thế chấp của dự án, việc đăng ký rút bớt tài sản…
Trong khi đó, quy định cơ quan đăng ký từ chối đăng ký khi tài sản bảo đảm là QSDĐ, nhà ở không đủ điều kiện thế chấp theo quy định pháp luật. Trường hợp tài sản bảo đảm là QSDĐ, nhà ở có tranh chấp thì cơ quan đăng ký chỉ từ chối đăng ký khi đã có văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc thụ lý giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Kiến nghị của UBND TP.HCM
UBND TP.HCM cho rằng thực tế trong quá trình giải quyết hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm thì một số trường hợp, Văn phòng Đăng ký đất đai và các chi nhánh quận, huyện không nhận được thông báo thụ lý vụ án của tòa. Ngoài ra, thông báo thụ lý không nêu rõ vụ án đang giải quyết là tranh chấp nhà, đất liên quan hoặc không nhận được thông báo thụ lý giải quyết đơn tranh chấp, khiếu nại của các cơ quan có chức năng giải quyết tranh chấp, khiếu nại.
Cạnh đó, ngoài thông báo thụ lý của tòa và cơ quan giải quyết tranh chấp, khiếu nại thì văn bản ngăn chặn cũng là một trong những cơ sở pháp lý để hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai TP xem xét, từ chối tiếp nhận hồ sơ. Tuy nhiên, việc ban hành văn bản của các cơ quan như cơ quan CSĐT, cơ quan thanh tra… chưa được quy định cụ thể về thời điểm ban hành, hình thức văn bản ban hành.
Do đó, đối với một số hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm, trong quá trình giải quyết, cơ quan đăng ký không có cơ sở để từ chối tiếp nhận hồ sơ.
Hiện nay Bộ Tư pháp đang trong quá trình xây dựng, lấy ý kiến góp ý dự thảo thông tư mới thay thế Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT. UBND TP.HCM đề nghị Thủ tướng chỉ đạo Bộ Tư pháp tổng hợp vướng mắc này và các ý kiến góp ý của bộ, ngành, địa phương để hoàn thiện dự thảo.
