Việc tính toán giá đất Thủ Thiêm với dự án BT phải dựa vào hệ số sử dụng đất của doanh nghiệp và công năng của dự án.
Giá đất ở Thủ Thiêm khoảng 100 triệu đồng/m2
Ngày 29/7/2019, theo tìm hiểu của Đất Việt tại nhiều đơn vị môi giới bất động sản khu vực phía Nam cho biết, giá đất tại Thủ Thiêm, Q.2, TP. HCM đang giao động trong khoảng trên dưới 100 triệu đồng/m2 đối với các sản phẩm đất nền, biệt thự, liền kề.
Ông Hoàng Duy Thanh – Giám đốc một công ty môi giới bất động sản chuyên về đất nền ở Bình Dương lý giải, mặc dù khu vực Thủ Thiêm đang có nhiều vấn đề về đất đai khiến cho người mua e ngại nhưng điều đó cũng không làm giảm đi cơn sốt đất tại khu vực này.
Lý giải về điều này, ông Thanh cho biết, Thủ Thiêm nằm ở khu vực trung tâm của TP. HCM, có 3 mặt giáp sông Sài Gòn điều đó tạo lên địa thế không khác gì một bán đảo giữa lòng thành phố. Về mặt phong thủy thì Thủ Thiêm đúng là khu đất đắc địa mà thiên nhiên ban tặng cho TP. HCM.
“Thời điểm này do một số những sai phạm về đất đai ở Thủ Thiêm nên giá đất ở đây đã giảm xuống, chứ trong giai đoạn 2015 – 2016 thì giá đất ở đây tăng chóng mặt theo từng ngày. Có thời điểm giá đất nền lên tới gần 200 triệu đồng/m2” – ông Thanh nói.
Trong số những loại hình bất động sản tại KĐT Thủ Thiêm thì sản phẩm nhà phố thương mại – shophoues đang có giá bán cao nhất, giao động trong khoảng 300 triệu đồng/m2. Đắt nhất là những căn ở mặt đường Nguyễn Cơ Thạch và giảm dần vào những khu vực đường nội khu.
Được biết, hiện UBND TP. HCM đang tính toán lại giá đất tại KĐT Thủ Thiêm với dự án BT sau khi có kết luận của Thanh tra Chính phủ để sửa sai, thu hồi cho ngân sách.
Kết luận của Thanh tra Chính phủ chỉ ra, mức giá 26 triệu đồng/m2 mà UBND TP. HCM áp dụng vào năm 2013 chỉ bằng 50% so với đơn giá đã được các sở, ngành đề xuất ban đầu.
Tính giá dựa trên hệ số sử dụng đất
Ông Nguyễn Văn Đực – PGĐ Công ty địa ốc Đất Lành đưa ra lời khuyên, việc TP. HCM định lại giá đất Thủ Thiêm với dự án BT không thể dựa trên “bàn giấy” mà phải thực hiện đấu giá để công bằng và tránh thất thoát. Việc đấu giá phải dựa trên các chỉ tiêu quy hoạch.
“Ví dụ như tại một dự án BT cần phải tính toán xem 1m2 đất xây bao nhiêu m2 sàn. Như tại dự án BT có hệ sử dụng đất là 5 thì 1m2 đất sẽ có 5m2 sàn, còn hệ số sử dụng đất là 10 thì cứ 1m2 sẽ có 10m2 sàn. Nếu tính theo hệ số sử dụng đất này mà định giá 26 triệu đồng/m2 đất nhưng thực chất nhà đầu tư chỉ bỏ ra hơn 5 triệu đồng cho 1m2 sàn căn hộ (với hệ số sử dụng đất là 5) và 2,6 triệu đồng/m2 sàn căn hộ (với hệ số sử dụng đất là 10). Như vậy quá rẻ, trong khi giá bán ra thị trường lên tới cả trăm triệu đồng/m2!
Hay đối với công năng sử dụng dự án cho nhà ở hay văn phòng cũng có giá khác nhau. Từ đó, nhà đầu tư dự án BT sẽ thu về số tiền khác nhau và lợi ích đạt được cũng khác nhau. Chính vì thế việc giao đất dự án BT với số cố định như 26 triệu đồng/m2 hay 52 triệu đồng/m2 chung cho tất cả các dự án là không có cơ sở” – ông Đực phân tích.
Ngoài ra cũng cần phải tính đến vị trí của khu đất dự án BT. Với những khu đất có vị trí trung tâm chắc chắn sẽ cao hơn so với những vị trí đất kém hơn. Chính vì vậy mà việc đánh đồng, tính toán một số tiền cụ thể cho tất cả các khu đất của dự án BT có khi là quá rẻ nhưng có khi cũng lại không rẻ đối với từng dự án.
