Trước tình trạng có không ít người dân gặp rủi ro khi mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng, Sở Tư pháp TP.HCM đã chỉ đạo cấm văn phòng thừa phát lại lập vi bằng mua bán đất. Vậy, việc này sẽ tác động như thế nào đến thị trường?
Theo chỉ đạo của Sở Tư pháp, các văn phòng thừa phát lại không lập vi bằng việc mua, bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận tiền, lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật.
Thừa phát lại cũng không được lập vi bằng để xác nhận sự kiện, hành vi liên quan đến đất đai, tài sản không có giấy chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật nhằm mục đích chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu cho người khác.
Ngoài ra, khi lập vi bằng, thừa phát lại phải giải thích rõ, đầy đủ về giá trị pháp lý của vi bằng do thừa phát lại lập cho người có yêu cầu, tránh “ngộ nhận” vi bằng với văn bản được công chứng, chứng thực.
Trao đổi về vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, việc các cơ quan nhà nước và Sở Tư pháp TP.HCM có những văn bản thông báo đến các tổ chức thừa phát lại nhằm nhắc nhở và để các tổ chức này hoạt động đúng pháp luật và nâng cao hơn trong chuyên môn.
Có thể nói, những nội dung thông báo của các cơ quan nhà nước là hoàn toàn đúng pháp luật và sự quản lý chuyên môn, cần thiết cho chính các tổ chức thừa phát lại cũng như nhận thức chung của xã hội về hoạt động thừa phát lại.
“Với sự siết lại trong quản lý này từ phía cơ quan nhà nước sẽ có tác động hiệu quả hơn, tích cực đến các giao dịch bất động sản của người dân trong việc giao dịch mua bán đúng theo pháp luật mới bảo vệ được quyền của mình. Người dân bán bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch, chuyển nhượng không theo quy định pháp luật nên dễ dẫn đến các phát sinh tranh chấp sau này rất khó giải quyết và thiệt hại tăng thêm rất nhiều”, luật sư Phượng chia sẻ.
Theo luật sư Phượng, nếu bất động sản chưa đủ điều kiện để giao dịch (như không có giấy chứng nhận,..) mà người dân vẫn giao dịch thì rõ ràng là không đúng theo quy định pháp luật, người dân cũng hiểu điều đó. Tuy nhiên, người dân có nhu cầu chứng minh có giao dịch thực tế để sau này sẽ hoàn thiện đủ điều kiện từ phía người bán hoặc từ phía người mua. Về mặt thực tế, cho dù người dân có lập vi bằng thì các văn bản vi bằng này cũng không có giá trị do việc tổ chức thừa phát lại “chứng kiến” và “ghi nhận” các giao dịch không đúng theo quy định luật như vậy là sai.
“Nếu xảy ra tranh chấp, chắc chắn các bên sẽ đưa ra tòa thì việc chứng minh thuộc về các bên. Ở đây, tòa xem xét là có phù hợp với pháp luật hay không, còn việc tranh chấp có hay không có giao dịch chỉ xảy ra đối với một số trường hợp có bên phủ nhận có việc giao dịch đó, hoặc bên đó cố tình lẩn trốn không đến tòa nên khó chứng minh và việc chuẩn bị xét xử vụ án kéo dài”, luật sư cảnh báo.
Thực tế ở trong các vụ tranh chấp giao dịch bất động sản không đúng thì các hình thức lập văn bản, ký và ghi họ tên từng trang, có người làm chứng, chuyển tiền qua ngân hàng… cho đến việc tự nguyện tổ chức ghi âm, ghi hình trong quá trình giao dịch cũng đã đủ để sau này làm chứng cứ tòa xác định có giao dịch.
Dù không đúng hình thức hoặc bất động sản chưa đủ điều kiện nhưng tòa vẫn công nhận giao dịch hoặc cho các bên thời gian thực hiện phụ thuộc vào các quy định pháp luật khác, mà nhiều vụ tranh chấp không phụ thuộc vào việc phải chứng minh có giao dịch.
Đối với giao dịch nhà đất không đúng theo quy định pháp luật không có giá trị pháp lý (có nghĩa là đương sự vẫn có nghĩa vụ chứng minh khi có một bên không có thừa nhận, tòa cũng không công nhận là chứng cứ mà vẫn phải xem xét như các văn bản giao dịch khác), do đó không giảm tải cho các cơ quan tố tụng, hành pháp mà nó còn tăng tranh chấp khi người yêu cầu hiểu không đúng giá trị pháp lý của những văn bằng pháp lý này. Thậm chí, có những trường hợp lợi dụng việc lập vi bằng để ép các bên trong các giao dịch vô hiệu có sự cưỡng ép, lùa dối để họ hiểu không đúng và sợ không dám đưa vụ việc ra cơ quan Nhà nước để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Khi siết chặt việc lập vi bằng của các tổ chức thừa phát lại chắc chắn có những tác động đến xã hội và thị trường bất động sản, tuy nhiên nó theo hướng tích cực hơn.
“Việc lập vi bằng ghi nhận giao dịch đối với nhà đất chưa có giấy chứng nhận dù có tranh chấp thì ra tòa cũng không được công nhận. Đối với những giao dịch không đúng pháp luật (về hình thức và chưa hoàn tất thủ tục để điều kiện) thì thực tế vẫn có thể các bên tin tưởng nhau để hỗ trợ trước. Do đó, trong một số trường hợp thì nên lựa chọn hình thức văn bản phù hợp, lập văn bản, ghi bằng chữ tay, ký và ghi họ tên từng trang, tự lăn tay, có người làm chứng, chuyển tiền qua ngân hàng,… cho đến việc tự nguyện tổ chức ghi âm, ghi hình trong quá trình giao dịch thì cũng là các căn cứ để xem xét việc giao dịch trên thực tế”, luật sư Phượng lưu ý.
