(ĐTCK) Thống kê các doanh nghiệp đã công bố báo cáo tài chính quý II/2019 cho thấy, đa số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp có khoản doanh thu chưa thực hiện chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản, còn doanh nghiệp bất động sản dân cư hoặc xây dựng có khoản người mua trả tiền trước chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản.
Một số cổ phiếu tăng giá mạnh
Doanh thu chưa thực hiện, người mua trả tiền trước là khoản mà doanh nghiệp nhận trước của khách hàng, đợi hoàn tất việc chuyển giao sản phẩm thì ngay lập tức được ghi nhận vào doanh thu.
Theo quy định, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp được ghi nhận doanh thu theo từng năm hoặc một lần. Với trường hợp doanh thu ghi nhận từng năm, bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp sẽ xuất hiện doanh thu chưa thực hiện, đến cuối kỳ, một phần doanh thu chưa thực hiện sẽ được chuyển vào doanh thu bán hàng tương ứng với số tiền cho thuê ở kỳ đó. Nói cách khác, đây chính là khoản thu nhập ổn định, “đều đặn” trong thời gian tới của các doanh nghiệp này.
Do đặc tính “ổn định” nên dòng cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp không thu hút được dòng tiền đều cho ngành, mà tập trung ở những cổ phiếu đầu ngành.
“Sóng” ở các cổ phiếu này thường xuất hiện khi doanh nghiệp chuẩn bị công bố báo cáo tài chính quý, năm, nhất là trong bối cảnh một vài năm nay, bất động sản khu công nghiệp trở thành xu hướng đầu tư của không ít người.
Thống kê sơ bộ, cổ phiếu NTC đã tăng giá 82% trong khoảng 1 quý qua (tính đến 31/7/2019); tương tự, cổ phiếu SZL tăng giá hơn 50%, cổ phiếu IDV tăng giá hơn 24%… Đây đều là cổ phiếu của các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất khu công nghiệp lớn ở những địa phương phát triển về khu công nghiệp như Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước…
Đối với các doanh nghiệp bất động sản, người mua trả tiền trước đến từ các khoản trả trước hay đặt cọc của khách hàng theo các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản để bán các dự án do công ty thực hiện.
Điều này cũng biểu thị phần nào cho sức hấp dẫn của dự án, tiến độ bán hàng của dự án do doanh nghiệp phát triển có được thị trường đón nhận hay không.
Tỷ trọng này càng lớn cho thấy doanh nghiệp bán được hàng tốt, “tiền đã cầm sẵn” chỉ đợi doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ của mình là bàn giao sản phẩm thì khoản này sẽ chuyển thành doanh thu bán hàng.
Một số cổ phiếu bất động sản đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm là NDN, BAX, VHM… Trong đó, NDN có khoản đầu tư tài chính chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản. Cổ phiếu này ghi nhận mức tăng giá hơn 36% trong 1 quý qua.
Trước đó, trong quý IV/2018, doanh thu và lợi nhuận hoạt động kinh doanh chính của NDN giảm lần lượt 90% và 77% so với cùng kỳ năm 2017, do các dự án của Công ty đã được chuyển giao và hạch toán gần hết. Tuy nhiên, NDN còn 1 dự án đang thực hiện và có kế hoạch sẽ hạch toán dần doanh thu vào cuối năm 2019.
Trong khoảng 2 năm qua, dự án chính của NDN là Khu chung cư Mornachy A và B. Hiện tại, cả 2 tòa đều đã bán xong. Tòa A đã bàn giao xong, tòa B dự kiến bàn giao trong quý IV/2019 và quý I/2020. Theo đó, đến quý I/2020, NDN bàn giao nhà và ghi nhận toàn bộ lợi nhuận cho dự án.
Mặc dù vậy, câu chuyện đầu tư dài hạn ở NDN được một số chuyên gia khuyến nghị cần xem xét cẩn thận và chờ đợi thêm thông tin từ doanh nghiệp, bởi quỹ đất dự án gối đầu hiện không còn, trong bối cảnh giá đất tại Đà Nẵng (địa bàn mà NDN hoạt động) đang tăng cao.
Với BAX, trong quý I/2019, Công ty ghi nhận lợi nhuận đột biến từ dự án Khu dân cư Bàu Xéo. Được biết, dự án đã cơ bản hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đang trong quá trình chuẩn bị khai thác. Theo đó, dự án này dự kiến sẽ mang lại lợi nhuận tốt cho BAX trong thời gian tới.
Một doanh nghiệp đã “hái quả ngọt” từ việc bàn giao xong sản phẩm là Công ty cổ phần Vinhomes (VHM), đạt doanh thu quý II/2019 cao nhất kể từ khi niêm yết, 20.900 tỷ đồng, gấp 4 lần cùng kỳ năm ngoái. Giá cổ phiếu VHM có diễn biến rất tích cực trong thời gian qua.
“Năm nay, VHM đặt kế hoạch kinh doanh không chỉ cao so với ngành bất động sản, mà còn so với chính họ. 6 tháng đầu năm, VHM đạt khoảng 50% kế hoạch cả năm. Công ty đã mở bán 3 dự án lớn với thông tin tích cực về bán hàng. Về việc ghi nhận lợi nhuận, họ kết hợp chiến lược chia 2 phần, gồm bán sỉ và bán lẻ. Bán sỉ giá thấp nhưng giúp cho doanh nghiệp có dòng tiền nhanh làm cho kết quả kinh doanh tốt sớm hơn”, ông Lại Đức Dương, Trưởng bộ phận Phân tích ngành bất động sản, Công ty Chứng khoán Rồng Việt cho biết.
Thực tế, VHM là doanh nghiệp có quỹ đất lớn, tập trung ở các tỉnh, thành phố lớn trong cả nước. Phần quỹ đất lớn đảm bảo tầm nhìn dài hạn cho sự phát triển 10 – 15 năm tới hoặc xa hơn, trong bối cảnh doanh nghiệp liên tục tích lũy quỹ đất.
Lựa chọn cơ hội đầu tư
Theo ông Lại Đức Dương, từ năm 2018 đến nay, giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài vẫn tập trung vào nhóm cổ phiếu bất động sản có vốn hoá lớn, đặc biệt là VHM, Tập đoàn Vingroup – CTCP (VIC), Công ty cổ phần Vincom Retail (VRE).
Về tình hình “sức khoẻ” chung của thị trường bất động sản, ông Dương cho hay, khoản mục hàng tồn kho tăng từ năm 2016 đến quý I/2019, có thể do các doanh nghiệp tăng quỹ đất. Với khoản mục người mua trả tiền trước, giai đoạn 2015 – 2017 tăng đều và giảm năm 2018, nhưng tăng lại trong quý I/2019.
Năm 2018 là năm tốt về lợi nhuận của tất cả các công ty bất động sản. Năm 2019, mức tăng tưởng lợi nhuận đa phần thấp hơn, những công ty có tăng trưởng lợi nhuận cao tập trung ở nhóm vốn hoá nhỏ.
Nói về định giá cổ phiếu bất động sản, chuyên gia của Chứng khoán Rồng Việt chia sẻ, đa phần chỉ số P/B (thị giá cổ phiếu/giá trị sổ sách) dao động từ 2 – 3 lần, riêng cổ phiếu VIC có P/B là 6 – 7 lần. Cơ hội đầu tư ngắn hạn nên tập trung vào những doanh nghiệp có kết quả kinh doanh tốt năm 2019, doanh nghiệp có quỹ đất lớn sẽ được khai thác trong thời gian tới. Lưu ý, hiện nhiều doanh nghiệp chỉ đưa những dự án có tính pháp lý đầy đủ lên báo cáo tài chính, còn dự án chưa có đầy đủ tính pháp lý thì chưa được cập nhật.
Trong khi đó, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cao cấp Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam cho rằng, nhà đầu tư nên quan tâm đến các cổ phiếu của các doanh nghiệp có tiềm năng phát triển. Chẳng hạn, Novaland (NVL) là doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản căn hộ cao cấp ở các thành phố lớn, vị trí đắc địa, bất động sản nghỉ dưỡng ở vùng biển đẹp, quy mô dự án lớn. Các doanh nghiệp khác đáng quan tâm là HTN, Công ty cổ phần Tập đoàn FLC (FLC), Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG), Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG)…
“Lựa chọn cổ phiếu thuộc doanh nghiệp có tiềm năng phát triển, có cơ hội tạo ra doanh thu, dòng tiền thì sẽ yên tâm hơn trong đầu tư”, ông Phương nói.
