Vướng mắc trong chấp thuận chủ trương đầu tư, giải phóng mặt bằng, điểm nghẽn tiền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án khó khăn… là những nhân tố có thể làm suy giảm đà tăng trưởng của thị trường bất động sản thành phố.
Dù đánh giá thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2018 sẽ sôi động hơn và khẳng định không xảy ra bong bóng bất động sản trong những tháng cuối năm 2018 đến Tết Kỷ hợi, song Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nêu thực trạng thị trường bất động sản thành phố đang tồn tại 7 điểm nghẽn lớn cần giải tỏa.
Thị trường bất động sản thành phố đang tồn tại những điểm nghẽn cần giải tỏa để phát triển bền vững, ổn định hơn. Ảnh: Thuận Nguyễn
Điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư
Việc cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản là điểm nghẽn đầu tiên. Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch bất động sản. Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản.
Vướng giải phóng mặt bằng
Công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án.
Để giải quyết thực trạng này, HoREA cho rằng cần có cơ chế Nhà nước thu hồi đất để sớm triển khai thực hiện dự án và giao cho “Tổ chức phát triển quỹ đất” (Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển. Sau đó, tổ chức đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư.
Gánh nặng Tiền sử dụng đất
Theo phương thức và quy trình tính Tiền sử dụng đất hiện nay thì Tiền sử dụng đất vẫn là ẩn số và là gánh nặng, tạo ra cơ chế xin-cho, làm cho quá trình tính Tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài.
Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp. TP.HCM đã thay đổi cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố kể từ cuối tháng 12/2017. Từ đó đến nay, Hội đồng đã duy trì họp hàng tuần và giải quyết rất hiệu quả công tác xác định Tiền sử dụng đất dự án. Nhưng vẫn còn một số tồn tại, vướng mắc cần tiếp tục xử lý.
Khó chuyển nhượng dự án
Hiện nay theo quy định, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án, nên trên thực tế việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn.
Vì vậy mà trong 10 tháng qua chỉ có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, còn gọi là hàng dự án tồn kho nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
Chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT)
Do chưa ban hành Nghị định mới để thay thế Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg nên từ ngày 01/01/2018 đến nay, đã có khoảng trống pháp lý do còn thiếu quy phạm pháp luật quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho bự án BT dẫn đến tình trạng các dự án bị treo.
Hiệp hội kiến nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức BT. Trong lúc chưa ban hành Nghị định này, cần sớm ban hành Nghị quyết để hướng dẫn các Bộ, ngành, các địa phương xử lý các dự án BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng.
Điểm nghẽn tín dụng
Đặc thù của ngành bất động sản cần sự hỗ trợ từ dòng vốn lâu dài để phát triển dự án theo chu kỳ kéo dài nhiều năm. Trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Tỷ trọng cho vay bất động sản đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng. Tại TP.HCM, tỷ trọng này là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản.
Bên cạnh đó, các đối tượng thụ hưởng Nhà ở xã hội cũng chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi. Nhà nước chưa có chính sách tín dụng đối với người mua căn nhà đầu tiên.
Nghẽn thủ tục hành chính
Trên thực tế, thủ tục hành chính vẫn còn rất nhiêu khê và đã xuất hiện hiện tượng một số cán bộ, công chức nhà nước Sở, ngành thành phố có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, co thủ, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.
